Bau- und Immobilienfinanzierung

Eine Baufinanzierung nennt man u.a. Immobiliendarlehen, Immobilienkredit, Immobilienfinanzierung oder Baukredit.

Der Bau oder Kauf einer Immobilie kann mittels Kredit/Darlehen finanziert werden. Entsprechend hohe Volumina und günstigere Konditionen (im Vergleich zu Konsumkrediten) zeichnen diese Finanzierungsform aus. Das Kreditinstitut nutzt in der Regel die zu finanzierende Immobilie als Sicherheit. Hier wird ein Grundpfandrecht, meist in Form einer Buchgrundschuld, eingetragen.

Ein Kreditinstitut unterscheidet nach Risikoprofilen zwischen Eigennutzer (der Finanzierende bewohnt die Immobilie selbst) und Kapitalanleger (der Finanzierende vermietet die Immobilie). Nur wenige Kreditinstitute bieten die Möglichkeit ohne Eigenkapital zu finanzieren; hier muss zumindest eine sehr gute Bonität gegeben sein. Je höher der Bedarf ist, umso mehr Zuschläge zum regulären Sollzins werden vorgenommen. Bei Abschluss wird ein Zeitraum festgelegt, meist zwischen 5 bis 25 Jahren, für den die Zinskondition verbindlich ist. Je niedriger das Zinsniveau, desto eher lohnt sich eine möglichst lange Zinsfestschreibung. Je länger die Laufzeit, desto niedriger ist die monatliche Rate.

Das Darlehen wird entweder in einer Summe (Kaufpreiszahlung) oder in mehreren Etappen (Baufortschritt) ausgezahlt und ist dabei zweckgebunden. Die Rückzahlung erfolgt innerhalb mehrerer Jahrzehnte, in monatlichen Raten. Die Kredit-/Darlehensrate beinhaltet den vereinbarten Sollzins und die Tilgung, welche in Prozent ausdrückt, in welchem Umfang der Kredit-/Darlehensbetrag zurückgezahlt wird. Bei einer Volltilgung wird der komplette Kredit-/Darlehensbetrag in der vereinbarten Laufzeit zurückgeführt.

Annuitätendarlehen

  • gleichbleibende Rate
  • Zins und Tilgung
  • meist fester Sollzins
  • genaue Restschuld
  • Sondertilgung möglich

Volltilgerdarlehen

  • gleichbleibende Rate
  • Zins und Tilgung
  • meist fester Sollzins bis zum Ende
  • besonders akttraktive Konditionen
  • keine Restschuld vorhanden
  • keine Sondertilgung möglich

Zinszahlungsdarlehen

  • nur Zinszahlung
  • keine Tilgung
  • fester Sollzins
  • Tilgungsersatz wird angespart
  • Restschuld = Anfangsdarlehen
  • keine Sondertilgungen möglich

Zwischenfinanzierung

  • kurze Laufzeit
  • nur Zinszahlung
  • fester Sollzins
  • höhere Kondition
  • Tilgungsersatz ist bereits vorhanden
  • keine Sondertilgungen möglich

Vorausdarlehen

  • nur Zinszahlung
  • keine Tilgung
  • fester Sollzins
  • Abschluss Bausparvertrag
  • Ablösung durch Bausparvertrag
  • Sonderzahlung nur auf Bausparvertrag

Wenn nach Ablauf der Festzinsschreibung noch Restschulden bestehen, muss man neu verhandeln (Anschlussfinanzierung) oder man sucht sich eine andere Bank (Umschuldung) mit besseren Zinskonditionen. Bereits 5 Jahren vor Ablauf der Festzinsschreibung kann über ein Forward-Darlehen nachgedacht werden.

Selbstständige und Freiberufler

Viele Selbstständige und Freiberufler haben es schwerer als Arbeitnehmer eine finanzierende Bank zu finden. Ihre schwankende Einkommenssituation befördert Sie nicht zum Günstling der Banken. Grundsätzlich können alle reinen Wohnobjekte, ob selbstgenutzt oder zur Vermietung, beispielsweise um sich eine Altersversorgung aufzubauen, finanziert werden. Schwieriger ist die Situation, wenn sich ein Gewerbeanteil in dem Objekt befindet.

Die Selbständigkeit muss mindestens drei Kalenderjahre bestehen. Entscheidend ist zudem welcher Branche Sie angehören. Banken stufen z.B. Gastronomen, Kurierdienste, Fitnessstudiobetreiber etc. als kritisch ein.

Bei den Konditionen müssen Sie Risikozuschläge hinnehmen. Mit höheren Zinsen kompensieren die Banken das erhöhte Risiko der gesamten Finanzierung und den Prüfungsaufwand im Vorfeld. Die Bank muss nämlich eine finanzwirtschaftliche Analyse durchführen und das Geschäftsmodell auf seine Nachhaltigkeit hin prüfen.

Bei ausreichenden Einnahmen, mit wenigen Schwankungen, steigen die Aussichten auf Erfolg. Bei einer Finanzierung bis zu 60 % des Beleihungswertes sind Ihre Chancen nochmals deutlich besser.

Eine solide Planung und Vorbereitung ist entscheidend, denn nicht jede Bank ist bereit, den Aufwand für eine Bau-/Immobilienfinanzierung für Selbständige zu betreiben. Das Verhandlungsgeschick und die Erfahrung eines unabhängigen Baufinanzierungsberaters ist in dieser Situation mehr denn je gefragt.

Zusätzliche Unterlagen, die Sie benötigen und uns zur Vorbereitung vorlegen müssen:

  • aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung inkl. Summen- und Saldenliste (vom Steuerberater bestätigt)
    Bilanzen oder Gewinn-/Verlustrechnungen der letzten 3 Jahre (vom Steuerberater bestätigt)
    Steuererklärungen und Steuerbescheide der letzten 3 Jahre
    eine SCHUFA-Selbstauskunft (Sie haben jährlich ein Anrecht darauf)
    Aufstellung Ihrer Einnahmen und Ausgaben (rechtsverbindlich unterzeichnet)
    Nachweise relevanter Versicherungen (Lebens-, Pflege-, Berufsunfähigkeitsversicherung)

Aus den Unterlagen muss deutlich werden, mit welchen Leistungen oder Produkten nachhaltige Umsätze und Gewinne erzielt werden und wie zuverlässig Sie sind.
Je lückenloser die Dokumentation Ihrer Finanzen, desto schneller können wir Ihr Vorhaben realisieren.

Schufa

SCHUFA steht für Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung und ist eine Wirtschaftsauskunftei. Sie hat es sich zur Aufgabe gemacht, Kreditgeber und Unternehmen vor Zahlungsausfällen zu schützen. Sie sammelt Informationen, die sie von ihren Vertragspartnern erhält, und gibt aus dieser gespeicherten Datenmenge eine Prognose bezüglich voraussichtlicher Zahlungsunfähigkeit und Zahlungszuverlässigkeit des Verbrauchers ab. Je höher der SCHUFA-Wert, desto positiver werden Verbraucher von Kreditgebern und Unternehmen wahrgenommen.

Neben Scorewerten, die in Zahlen ausgedrückt werden, finden sich auch Ratingstufen, in Buchstaben ausgedrückt, und Risikoquoten, die die Ausfallwahrscheinlichkeit angeben, in der SCHUFA-Auskunft wieder.

In Deutschland sind alle Banken, Sparkassen und Volksbanken gesetzlich dazu verpflichtet, vor der Kreditvergabe die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers zu überprüfen. Eine SCHUFA-Anfrage gehört im Rahmen der Sorgfaltspflicht dazu.

Was wirkt sich negativ aus?

  • Eidesstattliche Versicherungen, Insolvenzverfahren oder Haftbefehle
  • Meldungen von Anbietern über unbezahlte Rechnungen
  • häufige Kleinkredite bei Versandhäusern
  • überzogene Konten bzw. Nutzung des Disporahmens
  • unbezahlte oder verspätet gezahlte Raten für einen Kredit.

Beim Konditionsvergleich ist eines ganz wichtig!

Holen Sie bei der Bank ein Angebot ein, hat die Bank die Möglichkeit direkt bei der SCHUFA anzufragen, Ihr Einverständnis vorausgesetzt. Sie hat die Auswahl zwischen „Anfrage Kreditkondition“ und „Anfrage Kredit“. Die „Anfrage Kreditkondition“ wirkt sich nicht auf Ihren Score/Rating aus und sagt nur aus dass Sie sich unverbindlich erkundigt haben. Anders jedoch ist die „Anfrage Kredit“. Stellen unterschiedliche Banken diese Anfrage verschlechtert sich Ihr Score/Rating. Es sieht aus, als hätten Sie versucht bei mehreren Banken einen Kredit zu beantragen und Probleme diesen bewilligt zu bekommen.

Wir nutzen Kreditportale und können SCHUFA neutral Angebote vergleichen.

Die SCHUFA-Selbstauskunft können Sie auf der Internetseite „meineschufa.de“ bestellen. Nach §34 Bundesdatenschutzgesetz kann jeder Verbraucher pro Jahr eine Datenübersicht kostenlos anfordern. Dadurch soll jeder erfahren können, welche Informationen über ihn gespeichert werden, woher diese stammen und an wen sie weitergeleitet wurden.

Es kommt durchaus vor, dass der Datenbestand der SCHUFA Fehler enthält oder veraltete Einträge nicht ordnungsgemäß gelöscht wurden. Wenn Ihnen in Ihrer SCHUFA-Auskunft fehlerhafte Informationen auffallen, können Sie die Berichtigung, Löschung oder Sperrung der betreffenden Einträge verlangen.